La défiscalisation est un moyen légal et efficace pour réduire ses impôts tout en réalisant un investissement rentable dans l’immobilier locatif. En France, plusieurs dispositifs ont été mis en place pour encourager les particuliers à investir dans la pierre. Découvrons ensemble quels sont ces dispositifs et comment en bénéficier.
Loi Malraux : rénover pour préserver le patrimoine
La loi Malraux est un dispositif fiscal qui permet aux propriétaires d’immeubles situés dans certaines zones protégées de bénéficier d’une réduction d’impôt en contrepartie de travaux de restauration. Créée en 1962, cette loi vise à encourager la préservation du patrimoine architectural français. Pour vous aider dans cette démarche, les experts en investissement immobilier chez milea patrimoine peuvent vous conseiller.
Conditions d’éligibilité
- L’immeuble doit être situé dans un Secteur Sauvegardé, une Zone de Protection du Patrimoine Architectural Urbain ou Paysager (ZPPAUP) ou une Aire de Valorisation de l’Architecture et du Patrimoine (AVAP).
- Les travaux de restauration doivent être réalisés par un professionnel qualifié et respecter le plan de sauvegarde et de mise en valeur approuvé par l’autorité administrative.
- Le propriétaire s’engage à louer le logement nu à usage principal d’habitation pendant au moins 9 ans à compter de la date d’achèvement des travaux.
Avantages fiscaux
La loi Malraux permet de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le montant des travaux de restauration, plafonnée à :
- 30 % du montant des travaux pour les immeubles situés en Secteur Sauvegardé et en ZPPAUP ou AVAP avec un Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur (PSMV) approuvé.
- 22 % du montant des travaux pour les immeubles situés en ZPPAUP ou AVAP sans PSMV approuvé.
Le montant des travaux pris en compte est limité à 400 000 € sur une période de 4 années consécutives.
Monument Historique : préserver et valoriser notre héritage culturel
Le régime des Monuments Historiques est un dispositif fiscal destiné aux propriétaires de biens immobiliers classés Monument Historique ou inscrits à l’inventaire supplémentaire des Monuments Historiques. Il vise à encourager la préservation et la mise en valeur de ces biens exceptionnels.
Conditions d’éligibilité
- L’immeuble doit être classé Monument Historique ou inscrit à l’inventaire supplémentaire des Monuments Historiques.
- Les travaux de restauration, d’entretien et de réparation doivent être réalisés par un professionnel qualifié et respecter les prescriptions de l’architecte des Bâtiments de France.
- Le propriétaire s’engage à conserver la propriété du bien pendant au moins 15 ans.
Avantages fiscaux
Les charges foncières (travaux, intérêts d’emprunt, assurance, gardiennage) sont déductibles du revenu global du propriétaire sans limitation de montant. Les travaux de restauration peuvent également ouvrir droit à une subvention de l’État.
Déficit Foncier : alléger votre fiscalité en rénovant votre bien immobilier
Le régime du Déficit Foncier est un dispositif fiscal qui permet aux propriétaires de déduire certaines charges liées à la rénovation de leur bien immobilier de leurs revenus fonciers et, sous certaines conditions, de leur revenu global.
Conditions d’éligibilité
- Les travaux doivent concerner des dépenses d’amélioration, de réparation ou d’entretien, hors travaux de construction, agrandissement ou reconstruction.
- Le propriétaire doit louer le logement nu à usage principal d’habitation pendant une durée minimale fixée par la loi.
Avantages fiscaux
Les charges foncières déductibles comprennent :
- Les dépenses d’amélioration, de réparation et d’entretien.
- Les intérêts d’emprunt.
- La taxe foncière et les primes d’assurance.
Le déficit foncier ainsi dégagé est imputable sur le revenu global du propriétaire dans la limite de 10 700 € par an. Le solde peut être reporté sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
Loi Pinel : un dispositif incontournable pour la défiscalisation immobilière
La loi Pinel offre des avantages fiscaux conséquents pour les investisseurs qui souhaitent se lancer dans l’immobilier locatif neuf. Ce dispositif permet une réduction d’impôt sur le revenu pouvant aller jusqu’à 21% du prix de revient du bien, dans la limite de 300 000€ et sous certaines conditions :
- Le logement doit être neuf ou en état futur d’achèvement
- Il doit respecter les normes de performance énergétique (label RT 2012)
- Il doit être loué nu, en tant que résidence principale, pour une durée minimale de 6 ans
- Les loyers et les ressources des locataires doivent respecter des plafonds fixés par décret
Pour profiter pleinement de la loi Pinel, il est essentiel de bien choisir la localisation de son investissement. En effet, le dispositif ne s’applique qu’aux logements situés dans des zones géographiques où la demande locative est particulièrement forte. Grâce à leur expertise et leur connaissance du marché, vous pourrez optimiser votre projet d’investissement immobilier en bénéficiant des avantages fiscaux offerts par la loi Pinel.
Les zones éligibles à la loi Pinel
Le zonage Pinel distingue 5 zones :
- Zone A bis : Paris et sa petite couronne
- Zone A : agglomération parisienne, Côte d’Azur, Genevois français
- Zone B1 : agglomérations de plus de 250 000 habitants
- Zone B2 : communes de plus de 50 000 habitants
- Zone C : reste du territoire
L’investisseur doit donc privilégier les zones A bis, A et B1 pour bénéficier de la réduction d’impôt Pinel.
Dispositif Denormandie : une défiscalisation immobilière pour l’ancien avec travaux
Pour ceux qui préfèrent investir dans l’immobilier ancien, le dispositif Denormandie offre également des avantages fiscaux intéressants. Il s’adresse aux investisseurs souhaitant acheter un logement ancien nécessitant des travaux de rénovation, puis le mettre en location. Les conditions d’éligibilité sont similaires à celles de la loi Pinel :
- Le logement doit être situé dans une ville éligible au dispositif
- Les travaux doivent représenter au moins 25% du prix de revient du bien
- Le logement doit être loué nu, en tant que résidence principale, pour une durée minimale de 6 ans
La réduction d’impôt accordée par le dispositif Denormandie varie en fonction de la durée de location :
- 12% pour un engagement de 6 ans
- 18% pour un engagement de 9 ans
- 21% pour un engagement de 12 ans
Bien choisir la ville où investir
Pour optimiser son investissement Denormandie, il est important de se renseigner sur les villes éligibles et leur potentiel locatif. En effet, l’objectif du dispositif est de revitaliser des communes dont le parc immobilier est dégradé ou en perte de dynamisme.
Favoriser les villes ayant un marché locatif solide permettra de garantir une rentabilité locative attractive sur le long terme.
La défiscalisation immobilière : une opportunité pour les investisseurs avertis
Il est essentiel de bien se préparer avant de se lancer dans un investissement locatif en défiscalisation immobilière. Voici quelques conseils pour réussir votre projet :
- Étudiez attentivement les différents dispositifs de défiscalisation et leurs conditions d’éligibilité
- Définissez clairement vos objectifs : réduction d’impôt, constitution d’un patrimoine, complément de revenu…
- Choisissez avec soin la localisation de votre investissement en tenant compte du marché locatif local et des perspectives d’évolution
- Ne négligez pas les aspects juridiques et fiscaux : régime fiscal applicable, imposition des loyers, récupération de la TVA…
- Faites-vous accompagner par un professionnel pour vous assurer de la qualité de votre investissement et de sa rentabilité
En suivant ces conseils et en choisissant judicieusement le dispositif de défiscalisation immobilière adapté à votre situation, vous pourrez optimiser vos finances tout en constituant un patrimoine immobilier solide.
